1评论 2017 12 01 11:20:01 来源：格隆汇 限时领取2018资产配置大礼包！编者按：2017年11月21日，由格隆汇打造的"决战港股2017 海外投资系列峰会"第二站在上海启动。众多优质上市公司高管前来与投资者零距离面对面沟通。为了让更多投资者深入了解上市公司，精准捕捉未来的投资机会，格隆汇为您整理了这次上市公司路演的演讲，以飨格隆汇诸君。杨磊：很高兴今天和大家在格隆汇这个平台进行交流，我们是旭辉控股集团，股票代码是884.HK，主业房地产开发和投资。2000年在上海成立， 2012年11月份在香港联交所上市，今年也是我们的上市五周年。五年以来旭辉控股集团从一家销售95个亿的区域性地产公司，到2016年完成530亿的合约销售，进入全国前20强，完成全国四大核心区域布局。第一个五年中，旭辉控股集团通过自己的不懈努力，兢兢业业向投资者交出一份满意答卷，实现了我们在2012年上市初期对于投资者的承诺，500亿的销售，进入全国20强。今年2017年也是公司成立的第17年，进入全国前17位，开启了自己的黄金十年。今年站在二五元年，公司制订了新的五年战略，目标在2021年末实现3000亿的销售规模，完成全国化战略纵深布局，成为最有战略远见的最懂客户的开发商。今年我们已经完成800亿的合约销售目标，冲击千亿房企。公司主业聚焦房产开发，过去五年实现了稳健、均衡有质量的快速增长。所谓的稳健均衡有质量的快速增长体现在三个核心方面，第一个就是销售增速，大家可以看到，刚刚提到从上市时候95亿到去年我们做到530亿，过去五年取得50%以上的复合增长，今年冲击千亿。利润率方面公司自上市初期保持两位数的核心净利润率，今年中期达到12.7%，同时在这个快速增长的过程当中，公司并没有牺牲更多的负债，我们看到，我们整体的净负债率也是一直控制在60%左右。除了刚刚讲到我们的房地产开发主营业务之外，公司也陆续开展房地产+的战略，我们旗下有五小龙与房地产相关的"地产+"的业务传奇3开服一条龙服务，分别是物业管理，我们的永升物业在新三板挂牌；第二个就是最近比较火爆的长租公寓，旭辉旗下有个品牌是领寓国际，今年目标签约2万间规模，行业前十位。剩下的几块包括教育集团，中旭天下； EPC的装配式建筑；商业管理，我们的旭美商业，明年8月份天堂2开服一条龙服务，我们第一个旗舰的商业综合体项目将会开业，能够让大家有眼前一亮的感觉。从利润来看，2012年上市至今，我们是过去五年都是维持了20%的复合增长，今年中期，大家看到我们核心净利润同比增长达到62%，整体的一个利润的增长是和规模成正比的。从利润率的角度看，今年的中报，毛利率达到31.6%，整体来说毛利水平也是稳步提升的状态当中。净利润率大家看到，回到了12%左右，净利润率在行业下行的大背景下，做到稳中有升。第二点就是大家比较关注一个派息，刚刚讲到公司是2012年上市的，上市第一年就进行了派息4港分，上市到现在已经合计派了58港分，我们当时上市的价格是1.33元。2016年的核心派息率达到35%，而且在过去三年，每年中期都有派息，今年中期我们也是派了5港分，基于稳定的良好的派息记录，2017年6月份被纳入恒生指数高股息指数。第三点讲到我们的销售的情况。前十个月和大家汇报一下，我们已经完成789亿的销售，同比增长7成，过去复合增长超过50%以上。今年我们也是冲刺千亿的目标。从合约销售，整个分布公司的主力土地储备现在差不多有60%左右是来自于长三角区域，就是包括上海、浙江、江苏、合肥，看到今年的销售也是差不多这样的一个情况，浙江今年是表现最好的区域，占总销售额超过22%； 同时，96%的销售是来自于一、二线城市，剩下的来自环都市圈的三线城市。从可售货值来讲，分布主要来自于一线、二线，我们现在还是以一、二线为聚焦的房地产公司，近期会增加三线的储备，主要是在城市圈的三线，这些地方的购买力，长期也是非常看好的，我们才会进行一个布局。今年我们新进入的城市、成都、宁波、佛山已经开始进行了合约销售。目前我们在全国33个城市有布局，最初IPO时是9个城市，未来每年会新进入10个左右城市，以满足我们未来2021年三千亿的目标。过去几年旭辉取得了一个快速增长，从拿地方面也有积极补充的计划。从拿地的角度，旭辉对城市周期的把握，包括城市板块轮动的把握，帮助公司拿到有价值有潜力的地，保证增长同时又能保证利润。在这方面，其实公司能够脱颖而出，是我们的核心竞争力。刚才讲到的合作，旭辉的合作其实是会非常多样性，有名企、上市的房企，包括国企、央企和平安这样的财务投资者。这是我们的一些合作方。刚才讲的就是拿地快人一步，这句话说说简单，但是涉及到的就是对于每个环节的内功的修炼，以最近的两年，我们来看旭辉拿地的情况，2016年大家知道房价是突飞猛进的，特别从2015年开始，大家往往忽视一个情况就是地价，2016年3月份到8月份，大家回顾看，也是地价冲到最高的位置，溢价率将近80%。代表一个什么意思？就是一线二线城市地价，包括三线地价的涨幅远远高于房价。这个时候我们避开这些过热的城市，来到沈阳、重庆、佛山，也就是刚刚讲大把握城市的轮动，地价房价也是一个轮动，和大家投资有相似性，低位买进，高位卖出，这是考虑房企是否能弯道超车的核心点，去年我们整体的拿低成本是3800块。2016年11月份开始，核心城市出现了房价的调控，出现了限价令。从需求端看开发商出价更为理性，2017年以来溢价率有了明显的下降。从供应端看，今年前十个月从财政部的数据来看，今年卖地已经同比增长37%，达到3.7万亿左右，土地供应是增长的，二线城市在土地供应比去年有明显增长，那旭辉也回归到这些强二线， 整体从GDP，从未来的人口增长，这些城市还是中国最有潜力的城市。可以看到，我们主要的一个储备还是在四大区域，大本营长三角，环渤海北京、天津，这两年开始进入山东半岛青岛、济南、大连，中西部在2007年是进入了重庆，今年也是和华宇合作进入成都，和荣华合作进入西安；华南区域看，我们佛山现在有四个项目，今年也是进入香港，继续拓展我们在大湾区的土地储备。今年我们新进入九个城市，整体新获取土地面积超过1000万平米，我们的步伐是稳健而进取的，到年末的话，总土地储备是有希望增长到3000万平左右。关于财务这块，过去几年旭辉整体的负债率一直控制在稳健的水平线上， 今年6月30日，我们的整体净负债是率59.3%，平均的一个融资成本5%左右，今年我们也是获得了，包括像惠誉的提升的评级，5%的融资成本，在民营企业当中应该是数一数二的。最后一点想跟大家聊一下投资者比较关心的平安入股，今年7月底我们完成的一笔配售，引入平安作为战略投资者，平安占我们9.94%的股份传奇3开服一条龙服务，公司的第二大股东，未来年底也会有一个非独立董事的席位。很多投资者比较关心引入平安之后的协同效应，主要来自地产和金融。举个例子，我们在苏州的一个明星项目，叫铂悦犀湖，即与旭辉与平安不动产于2015年7月联合拿地并旭辉操盘开发。从金融支持上，平安银行的授信，股权层面的战略合作都已经签订， 未来会有更多的合作。产品方面，进入了2015年以后，大家可以看到一个明显的现象，就是品牌房企整体在产品打造都有了明显的提升。旭辉在2015年开始，在苏州发布了我们第一个铂悦系列项目，这也是我们的一个高端产品线。强化产品的追求，希望贴近客户的生活。这个是我们在上海刚刚提到的铂悦滨江的项目，这是旭辉在上海的代表的产品。从买家的角度讲，我们给他三好的体验，销售体验好、交付体验好、入主3至5年体验好，我们都是自营的销售团队，所有的销售都是我们自营的，能够给买家更好的服务体验。交付体验就是我们一个工程质量的一个交付，现在所谓的消费升级，大家不光满足基本的居住，也是有更好的体验。三高的体验是，同区域品质最高，交付三年后二手房价格最高，同期售价高出10% 20%。我们铂悦系的产品，其实在装修和体验方面给到客户更多的一些关怀，简单话讲就是"四化"科技化、时尚化、精细化和人性化，希望能够造成出去更好的房子，用心构筑美好生活。天堂2sf一条龙